平常好房子 | 一个超人气租赁社区的自我修养
与发达国家住房租赁与交易市场规模相比较，我国目前属于典型的购房市场，在国家“租购并举、租购同权”等鼓励政策下，市面上不断涌现大量租赁产品，同时有些问题也渐渐浮现出来：
短——租赁关系不稳定，住客粘度低；
单——目标客群类型单一，主要面对青年和单身群体；
散——品牌租赁多发展散租和独栋公寓，缺乏邻里氛围。
透过这些问题，不难发现“人气”是租赁住宅产品成功的关键。人们租的不只是一间屋子，更是一种氛围，一个社会关系，而“社区”是它们的土壤。
那么什么样的产品能够聚集人、留住人、甚至培养人呢？为了寻找答案，维思平成立了租赁住宅产品研究院，在【平常好房子】这个专题中，我们将持续推出国外案例研究，同时分享我们关于租赁社区营造的思考与实践。
维思平租赁社区思考与实践：右滑查看更多
当人们评价租赁产品的好坏时，他们看的是什么？基于长期的研究和项目经验，我们分别从开发运营者和用户的角度提出了新时代背景下租赁住宅产品的六项评价指标，如何在空间维度上回应这些需求，则是设计师的任务。
2×6R 评价系统
Mehr als Wohnen
大量的事实告诉我们，聚集了人气的社区会越来越有“人味”，没有人的社区只会一直没有人。因此，“人”才是吸引人的最最最最最最最最重要的要素。
明白了这一点，我们还需要知道打造人气租赁产品的具体方法。在瑞士苏黎世有这样一个公租社区——Mehr als Wohnen，它吸引了各类人群，营造出了令人向往的集体生活，是当地租赁社区的典范。
下面我们就来说说这个住区具体通过哪些途径在社区内聚集人气，以及这些方法是否适用于中国居住语境。
项目位置：位于苏黎世北部Oerlikon区
用地性质：用地曾为工厂厂区
住宅总使用面积：41,000 ㎡
配套业态及公共服务：约1400 ㎡
住户人数：约1100人
公寓数量：370间
人均居住面积：31.7 ㎡
停车位：106个项目区位
集体管理维护，合作发展
Mehr als Wohnen住区项目是苏黎世可持续住房合作社的旗舰项目。住房合作社(Housing cooperatives)这种非营利性的合作经济组织形式起源于19世纪的欧洲，被视为解决低收入人群住房问题的最佳途径之一。此类住房通常以低于市场价的租金出租并实行民主的管理结构，对社区进行集体合作性质的管理和维护。
2011年苏黎世市住房市场结构
数据来源：《不只是居住》，贾如君，李寅著，重庆大学出版社
社区从规划到户内，从管理决策到活动组织，始终围绕着”共享“、”集体“、”合作“的主题。合作社赋予居民的权利和义务无疑提升了他们的户主意识，高品质集体生活的维持离不开每个住户的努力。
混合业态，空间共享
住区采用了开放街区、柔性边界的规划方式和简洁的景观设计，带来了更加多样化、参与度更高的室外活动。
延续城市文脉，开放街区
街道层级的室内集体使用空间（包括宗教、办公、教育、商业、艺术等）约占整体建筑使用面积的1/5，它们基本分布在建筑的底层，对街道开放。这些空间与室外绿地、广场结合，共同构成整体性、连续性的公共生活。
社区内设有完善的配套设施和高度混合的业态
社区内配套：右滑查看更多
每栋住宅都相对独立，它们之间的联系依靠外部空间和低层共享功能带动。除此之外，设置在社区中部的接待中心为居民和市民提供咨询、预约、特殊公区租赁、紧急事件处理等辅助性服务。
接待中心设置在社区的中心区域
所有住宅都采取了将垂直交通居中的做法，建筑单体被打造成微缩的街坊明亮的开放楼梯和走廊形成建筑内公共性最强的部分。
明亮的公共楼梯和走廊
该社区在平层级的设计上也贯彻了“共享”的理念，表现为”私小共大“。户内的私密空间与共享空间之间的领域界限被重新划分，客厅、餐厨等空间成为平层级邻里的公共空间在原有使用价值的基础上被赋予了社交功能。
Haus A平面图
混合客群，户型产品多样
根据Mehr Als Wohnen官网调查结果显示，该社区客群的混合度很高，这就要求社区共享空间能够适应于更灵活的使用情况。
住区居民年龄分布情况：较为混合，以年轻人和家庭为主
住区对不同人群需求的回应不仅体现在建筑底层功能，也体现在户型设计上：住区内包含多种尺寸的户型，布局多达160种，各类人群都能在其中找到自己所需要的居住空间。
平均每栋住宅约有28户，一栋楼中的房间布局可达十几种
Summarization of the case
通过案例分析可见，Mehr als Wohnen住区聚集人气的根本在于其合作社的经营模式，在此基础上，多重开放共享空间和多样化的户型设计也吸引了各类人群的入住。那么，该项目的手法是否适用于我国租赁住宅产品？又有哪些方面是我们在设计中可以吸纳的呢？
合作社 VS 会员制
住房合作社是成员持有股份并实行集体决策和管理的模式，在共享经济下，这种模式是否对我国的租赁住宅产品发展有参考价值，能否完全实现仍是未知数，因为它牵涉到社会多方面的相互配合。
但在当下，由住户合作、自主建立并管理社区的意识是值得借鉴的，这种方式在中国可以翻译成会员制，将个体置入集体，找到合适的位置，并发挥个人优势、展示个人价值，这些正是年轻人在单纯的居住功能之外所渴望实现的。优秀的社区运营管理制度能够提高住户的归属感和自主性，利于社区文化和社群的形成。
配套共享的多元化、多层级与在地性
Mehr als Wohnen住区多重共享空间的具体表现形式
开放共享、业态混合是该项目最大亮点之一。从传统园林和院落规划设计可以看出，相较于欧洲，东方人对私密和公共领域的定义更加细腻，我们将共享交流空间的层级细化扩展为五大层级，复合层次的交往空间能够带来高质量、高效的社交活动，同时刺激消费升级。
在具体实践中，我们根据地区特征和目标客群来控制共享空间的层级关系。
城市级共享： 通过智能化管理将社区与周边资源建立联系（WSP案例）
组团级共享： 每个开放的独立组团都有配套公共服务平台（WSP案例）
“乐高式”户型产品设计
Mehr als Wohnen项目的户型多达160种，满足了其混合客群的需求，也加强了空间体验感，但放到中国的居住产品市场，这或许是一种比较”笨“的做法。
维思平希望在低性价比和可持续生长的条件下保障户型的灵活可变，于是制定了适度标准化、软装个性化、少模块多组合的户型设计原则，提倡紧凑、经济，针对超长的运营时间，考虑在未来进行多种改造的可能性。希望达到同一居住模块通过简单易操作的合并和拆分就可以转化为不同的户型组合，以适应住户的家庭构成变化。
现阶段国内长租产品仍处于成长初期和摸索试验阶段，各类竞品层出不穷，但部分品牌未成气候已然呈现衰落态势，在这样的大环境下，维思平秉持以平常心观察世界的态度、力图回归生活本质，创造经得起时间考验的居住空间。
在接下来的几期【平常好房子】专栏中，我们将继续以“如何聚集社区人气”为主题跟大家分享国外的优秀案例以及维思平的探索与实践。
《【案例解析】Mehr als Wohnen：低价而品质不妥协的瑞士住区》
《不只是居住》，贾如君，李寅著，重庆大学出版社下期预告
维思平租赁社区探索
“家”有多大？24H×365D×6W㎡
工作之余你一般都会做什么？约上三五好友坐在广场的长椅上吃冰淇淋聊天，远处的草地上孩子们在跑跳嬉闹；也可以去看看电影跑跑步，尽情释放生活的压力；想见父母，不用等周末，步行十几分钟就能到他们的家……也许理想生活就是这样，而这些都能在这个租赁社区里实现。
社区“大家庭”让居民从狭小住所中走出来，去探访邻居，去沐浴阳光，花几十平米的租金，享受24小时、365天、60000平米的高品质生活。如何操作？且看下回分解。
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